Propriétés et transactions
Les baux, à commencer par les baux commerciaux
Un bail commercial se joue sur des dates et sur des actes. Un congé délivré trop tard, un mémoire préalable oublié, une clause de charges mal rédigée changent la valeur du fonds ou celle de l'immeuble. Le cabinet intervient pour les bailleurs — propriétaires, SCI, administrateurs de biens — comme pour les preneurs : commerces, restaurants, plages, hôtels.
Le renouvellement et le congé
- Demande de renouvellement du preneur, congé du bailleur avec ou sans offre de renouvellement : forme, délai de six mois, échéance du trimestre civil.
- Refus de renouvellement et indemnité d'éviction : évaluation du fonds ou de la valeur du droit au bail, indemnités accessoires, droit de repentir du bailleur.
- Maintien dans les lieux et indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité.
- Attention au délai : les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Le loyer
- Indexation et clause d'échelle mobile, révision triennale, révision après modification matérielle des facteurs locaux.
- Déplafonnement au renouvellement : modification notable des facteurs locaux de commercialité, bail de plus de douze ans, locaux monovalents.
- Procédure devant le juge des loyers commerciaux : mémoire préalable, expertise, lissage de la hausse à 10 % par an.
L'exécution du bail
- Charges, taxes et travaux : inventaire précis et limitatif, répartition entre bailleur et preneur, grosses réparations non imputables au locataire.
- Destination des lieux, déspécialisation partielle ou plénière, autorisation de travaux.
- Cession du droit au bail, cession du fonds, sous-location et location-gérance : la clause interdisant de céder à l'acquéreur du fonds est nulle.
- Rédaction et relecture du bail avant signature : c'est là que tout se décide.
- Baux dérogatoires successifs, conventions d'occupation précaire : risque de requalification en bail commercial, et ses effets sur la date d'effet du loyer à la valeur locative.
Les impayés et la résiliation
- Commandement de payer visant la clause résolutoire, acquisition de la clause après un mois, référé en constat.
- Délais de paiement et suspension des effets de la clause, résiliation judiciaire, expulsion.
- Garanties : caution, dépôt de garantie, garantie autonome ; déclaration de créance si le preneur est en procédure collective.
Devant le juge des loyers commerciaux
- Mémoire préalable, saisine, expertise judiciaire sur la valeur locative, assignation à jour fixe lorsque l'échéance l'impose.
- Discussion des facteurs locaux de commercialité, des surfaces pondérées et des références de marché, commerce par commerce.
- Défense des clauses du bail qui limitent ou ouvrent le déplafonnement : elles se lisent avant d'engager la procédure.
Les autres baux
- Baux d'habitation : impayés, congé pour vente ou pour reprise, requalification, dégradations et dépôt de garantie.
- Locations saisonnières et meublés de tourisme : contrat, conformité locale, litiges avec les intermédiaires.
- Baux professionnels et conventions d'occupation précaire : qualification, durée, fin d'occupation.
La première étape
Le bail et ses avenants, l'acte de renouvellement ou le congé s'il existe, les derniers appels de loyer et de charges, et les échanges avec l'autre partie.
Transmettez vos pièces par courriel, en PDF ou en photographie lisible, un fichier par document. Vous conservez vos originaux.
Questions fréquentes
Quel délai pour donner congé ou demander le renouvellement ?
Le congé se délivre par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le preneur peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'échéance. Ensuite, les actions fondées sur le statut se prescrivent par deux ans.
Mon loyer peut-il être déplafonné au renouvellement ?
Dans certains cas seulement : modification notable des facteurs locaux de commercialité, bail de plus de douze ans, locaux monovalents. Même déplafonné, le loyer ne peut augmenter de plus de 10 % par an par rapport au loyer de l'année précédente.
Le bailleur peut-il refuser la cession de mon bail avec mon fonds ?
Non. Est nulle la clause qui interdit au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce. Le bail peut en revanche imposer des formalités, comme l'intervention du bailleur à l'acte.
J'ai signé des baux dérogatoires successifs : où en suis-je ?
Au-delà de trois ans au total, ou si le locataire reste dans les lieux à l'expiration sans opposition, un bail commercial de neuf ans s'installe. La requalification emporte des conséquences sur le loyer et sur la date à laquelle la valeur locative s'applique.
Mon locataire ne paie plus : par où commencer ?
Par un commandement de payer visant la clause résolutoire. Si le commandement reste infructueux pendant un mois, la clause est acquise et la résiliation se fait constater en référé. Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause.