Beaucoup de dossiers de « parties communes » ne sont pas des dossiers de copropriété. Les confondre, c'est partir battu. Voici les repères qui permettent de savoir, d'emblée, à quel régime on a affaire — et par où commencer.
1. Trois sigles, deux mondes
L'association syndicale libre (ASL) est une personne morale de droit privé, née de la volonté unanime des propriétaires. L'association syndicale autorisée (ASA) est un établissement public administratif, créé sous l'égide du préfet. L'association foncière urbaine libre (AFUL) est une variété d'ASL tournée vers les opérations d'urbanisme. Le socle commun est l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret du 3 mai 2006.
Point cardinal : le statut de la copropriété ne s'applique pas à ces groupements — pas d'article 42, pas de majorités de la loi de 1965, pas de syndic au sens du décret de 1967. Celui qui plaide un dossier d'ASL avec des réflexes de copropriété part battu.
2. Les statuts sont la loi — au sens propre
Dans l'ASL, presque tout est contractuel : objet, organes, convocations, quorums, majorités, charges et leur clé de répartition. Le premier acte du praticien — comme du notaire avant une vente — est donc la lecture des statuts et du cahier des charges, puis la vérification des formalités de déclaration et de publication qui conditionnent la personnalité morale.
Les droits et obligations nés de l'association sont attachés aux immeubles et les suivent en quelque main qu'ils passent (article 3 de l'ordonnance de 2004) : l'acquéreur adhère de plein droit, qu'il le sache ou non. C'est dire l'importance de vérifier ces éléments avant toute vente.
3. La sanction qui a fait trembler les lotissements
Les ASL antérieures à 2004 devaient mettre leurs statuts en conformité avant le 5 mai 2008. La sanction prétorienne fut lourde : la perte de la capacité d'agir en justice (Cass. 3e civ., 12 novembre 2014, n° 13-25.547, publié) — des années de contentieux gelés dans les lotissements.
La loi ALUR a adouci le régime : la capacité est recouvrée dès la mise en conformité, même en cours d'instance (CE, 24 février 2021, n° 432417). Mais attention au retour du contractuel : la résolution de mise en conformité doit elle-même être votée dans le respect des règles statutaires, quorum compris (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-20.174, publié). Une mise en conformité irrégulière ne répare rien.
4. Charges impayées : un recouvrement d'abord statutaire
Ici, pas de privilège du syndicat, pas d'article 19-2. Le recouvrement des charges de l'ASL repose sur les statuts, le cahier des charges et le droit commun des obligations. D'où l'importance de la qualité des bases : clé de répartition opposable, budgets régulièrement votés, appels de fonds conformes. Le contentieux des charges d'ASL se gagne dans la tenue des assemblées bien plus que dans l'assignation.
5. Avant d'assigner — ou de défendre : la check-list de recevabilité
Cinq vérifications avant toute action : des statuts conformes et publiés ; un organe habilité à décider l'action selon les statuts ; un président régulièrement désigné pour représenter l'association ; la mise en demeure préalable lorsque les statuts l'exigent ; et la qualification exacte du groupement (ASL, ASA ou AFUL), qui commande le juge compétent et les règles applicables. C'est sur ce terrain — la recevabilité — que se gagne ou se perd, le plus souvent, la première manche.
En un mot
Un lotissement n'est pas une copropriété. Le réflexe qui fait gagner : ouvrir les statuts et le cahier des charges avant tout, vérifier la conformité et la capacité d'agir, et bâtir le dossier de charges sur des bases opposables. La recevabilité d'abord ; le fond ensuite.
Cérésiani Avocats, droit de l'immeuble : copropriétés et associations de propriétaires (ASL, ASA, AFUL). Conseil et contentieux, jusqu'à la Cour de cassation. Saint-Tropez. Cette note informe ; elle ne remplace pas une consultation.