Une décision d'assemblée générale peut être parfaitement fondée au fond et tomber malgré tout, parce que la convocation qui l'a précédée n'était pas régulière. Le juge n'a pas à s'interroger sur l'opportunité de la résolution : il constate l'irrégularité, et il annule. D'où l'intérêt de traiter la convocation comme un acte de procédure à part entière — ce qu'elle est.
1. Sous quel délai faut-il convoquer ?
Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long (article 9 du décret du 17 mars 1967).
Deux réflexes utiles. D'abord, vérifier le règlement : s'il fixe un délai plus long, c'est lui qui s'impose. Ensuite, ne pas compter sur la présence du copropriétaire mal convoqué pour « rattraper » le vice : la Cour de cassation juge que le seul non-respect du délai entraîne l'annulation, sans que le demandeur ait à justifier d'un grief (Cass. 3e civ., 25 novembre 1998, n° 96-20.863), même si sa participation au vote peut, selon les circonstances, lui faire perdre la qualité d'opposant (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379).
Un mot sur le décompte, que la Cour vient de préciser : le délai court à compter du lendemain de la première présentation, à zéro heure, et expire le vingt et unième jour à vingt-quatre heures — l'assemblée peut donc se tenir dès le lendemain de cette expiration (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.437). Compter un jour de trop, c'est perdre une assemblée ; en compter un de moins, c'est l'annuler.
2. Comment notifier — et pourquoi l'électronique est-il désormais le principe ?
Le régime a changé, en deux temps. La loi d'abord : dans sa rédaction en vigueur, l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 pose que « les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique », le copropriétaire pouvant, à tout moment et par tout moyen, demander à les recevoir par voie postale. Le décret ensuite : le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025, a réécrit les modalités. L'article 64 du décret de 1967 fait désormais de la voie électronique le principe — soit par lettre recommandée électronique, soit par un procédé mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié garantissant intégrité, sécurité et traçabilité — et l'article 64-1 fait de la lettre recommandée postale l'exception, réservée au copropriétaire qui l'a demandée.
Pour le syndic, la conséquence est double : tenir à jour les demandes de maintien au format papier, et surtout maîtriser la preuve du point de départ des délais (voir la question 4). Changer de canal, ce n'est pas seulement gagner du temps : c'est déplacer la façon dont on prouvera, le jour venu, que le délai a bien été tenu.
3. À partir de quand court le délai de vingt et un jours ?
C'est ici que se perdent beaucoup de convocations. Le délai n'a pas pour point de départ la date d'envoi, mais une date fixée par le texte — et elle dépend du canal. Par voie électronique (le principe), le délai court à compter du lendemain de la transmission, par le prestataire de services de confiance qualifié, de l'avis électronique informant le destinataire de l'envoi (article 64 du décret). Par voie postale (l'exception), il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (article 64-1) — que la lettre soit retirée ou non, la date d'expédition étant indifférente. S'y ajoute la remise contre récépissé ou émargement (article 64-3), dont la date fait foi.
Deux points de départ, donc, selon le mode retenu. Les confondre, c'est risquer de convoquer un jour trop tard.
4. Comment prouver que le délai a été respecté ?
La règle est simple et souvent oubliée : c'est au syndic de justifier que le délai de convocation a bien été respecté. En cas de contestation, ce n'est pas au copropriétaire de démontrer qu'il a été mal convoqué ; c'est au syndic de démontrer qu'il l'a été correctement.
Concrètement, cela veut dire conserver la preuve de la date qui fait courir le délai : pour l'électronique, l'avis du prestataire qualifié daté de sa transmission ; pour le postal, l'avis de première présentation ; pour la remise en main propre, le récépissé ou l'émargement. Une convocation dont on ne peut pas prouver la date de réception est, en pratique, une convocation fragile.
5. Combien de temps la décision reste-t-elle contestable ?
Les décisions de l'assemblée ne sont contestables que par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965).
C'est une double lecture. Pour le copropriétaire qui entend contester : le délai est court, et il court vite. Pour la copropriété : passé ces deux mois, sans recours, la décision — même prise sur une convocation imparfaite — devient définitive. La régularité de la convocation et la notification soignée du procès-verbal sont donc les deux bornes qui sécurisent, ou fragilisent, toute une assemblée.
Cérésiani Avocats, droit de l'immeuble : copropriétés et associations de propriétaires (ASL, ASA, AFUL). Conseil et contentieux, jusqu'à la Cour de cassation. Saint-Tropez. Cette note informe ; elle ne remplace pas une consultation.