Recouvrer des charges impayées n'est pas qu'une question de diligence : c'est d'abord une question de méthode. Le bon fondement, la bonne formalité, la bonne sûreté — et au bon moment. Voici les cinq repères qui font la différence.
1. À chaque créance sa procédure
Les créances du syndicat ne se recouvrent pas toutes de la même façon : les provisions sur budget prévisionnel disposent d'un titre renforcé, distinct de celui des dépenses hors budget et des autres sommes (dommages-intérêts, article 700, etc.). La Cour de cassation impose d'ailleurs, lorsque le syndicat agit à la fois sur le budget et pour d'autres sommes, de requérir deux décisions distinctes : mélanger les fondements fait perdre du temps, parfois le procès.
2. La déchéance du terme : l'arme de l'article 19-2
À défaut de paiement d'une seule provision du budget, les suivantes — bien que non échues — deviennent immédiatement exigibles, de même, dans la rédaction en vigueur depuis 2023, que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes (article 19-2 de la loi de 1965). La seule formalité requise est une mise en demeure délivrée dans les formes du décret (voie électronique par principe, lettre recommandée pour le copropriétaire qui l'a demandée) ; la déchéance est encourue faute de paiement dans les trente jours. Le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, prononce alors une condamnation au fond, assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce mécanisme vaut aussi pour les provisions hors budget prévisionnel.
3. Les pièces qui font gagner le dossier
Le syndicat doit produire le procès-verbal approuvant les comptes de l'exercice précédent et votant le budget, les décomptes de charges, les appels de fonds et la mise en demeure. Attention : le juge ne peut condamner sans motiver, ni sur la seule énumération des pièces sans les analyser (Cass. 3e civ., 20 février 2013, n° 12-10.034 ; 15 mai 2001, n° 99-19.666). À l'inverse, un litige sur la répartition des charges n'autorise pas le copropriétaire à suspendre le paiement de sa quote-part (Cass. 3e civ., 11 juillet 2001, n° 99-19.089).
4. Agir sans attendre l'assemblée
Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée pour les actions en recouvrement et les voies d'exécution (article 55, alinéa 3, du décret) — la seule exception étant la saisie en vue de la vente d'un lot. Il rend compte des actions engagées à la prochaine assemblée. Autrement dit : la lenteur n'a pas d'excuse procédurale.
5. La garantie décisive se joue à la vente
C'est au moment de la mutation que le syndicat dispose de sa meilleure sûreté. Depuis l'ordonnance du 15 septembre 2021 (en vigueur le 1er janvier 2022), l'ancien « privilège immobilier spécial » est devenu l'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du code civil. Elle se met en œuvre par une opposition notifiée au notaire dans les quinze jours de la réception de l'avis de mutation, dans le respect du formalisme strict de l'article 20 : détail des sommes réclamées par nature et précision de chaque lot concerné, à peine d'irrégularité (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.195). Une opposition irrégulière emporte mainlevée, et le prix échappe au syndicat. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 19-1 étend par ailleurs la garantie aux « créances de toute nature » — frais de mise en demeure, de relance et article 700 compris.
En un mot
Le recouvrement se gagne en amont de l'assignation : identifier le bon fondement, déclencher la déchéance du terme par une mise en demeure en bonne et due forme, réunir les pièces qui emportent la condamnation, agir sans attendre l'assemblée, et surtout ne pas manquer l'opposition entre les mains du notaire — la sûreté la plus efficace du syndicat se joue le jour de la vente.
Cérésiani Avocats, droit de l'immeuble : copropriétés et associations de propriétaires (ASL, ASA, AFUL). Conseil et contentieux, jusqu'à la Cour de cassation. Saint-Tropez. Cette note informe ; elle ne remplace pas une consultation.