En copropriété, la question revient à chaque contentieux d'assemblée : à partir de quand court le délai pour contester une décision, lorsque le copropriétaire ne retire pas la lettre recommandée qui lui notifie le procès-verbal ? La Cour de cassation vient de le confirmer avec netteté, dans un arrêt publié : le temps court dès la première présentation du pli — que le destinataire le retire ou non.
Ce que juge la Cour
Le délai de contestation des décisions d'assemblée générale est de deux mois. Il est ouvert aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, et il court à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Restait la question pratique : cette « notification » suppose-t-elle que le copropriétaire ait effectivement reçu, c'est-à-dire retiré, la lettre ?
Non, répond la troisième chambre civile. Le point de départ est la date de première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (ancien article 64 du décret du 17 mars 1967, règle aujourd'hui reprise à l'article 64-1 pour la voie postale), indépendamment du retrait. Celui qui laisse son recommandé en instance ne gagne pas de temps : le délai a commencé à courir sans lui.
La Cour ajoute — et c'est ce qui donne à l'arrêt sa portée — que cette règle est conforme au droit à un procès équitable garanti par l'article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l'homme. La forclusion poursuit un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété : passé deux mois, les décisions doivent pouvoir être tenues pour définitives, faute de quoi aucune copropriété ne pourrait avancer.
Pourquoi cela compte pour les syndics
L'enseignement est simple et opérationnel : la preuve de la première présentation est le seul horodatage qui compte. Ce n'est ni la date d'envoi, ni la date de retrait, ni la date à laquelle le copropriétaire affirme avoir « découvert » la décision. C'est l'avis de première présentation — et, depuis le passage de la notification électronique au rang de principe, son équivalent : l'avis de transmission délivré par le prestataire de confiance qualifié.
Deux réflexes en découlent. Côté syndic : conserver systématiquement, pour chaque notification de procès-verbal, la preuve de la date qui fait courir le délai — c'est elle qui fixe le point de départ et sécurise le caractère définitif des décisions. Côté copropriétaire qui entend contester : le délai est bref et il court vite, sans attendre que l'on veuille bien aller chercher son courrier.
À retenir
Un copropriétaire ne peut pas suspendre le délai de contestation en s'abstenant de retirer son recommandé. Le délai de deux mois de l'article 42 court dès la première présentation du pli notifiant le procès-verbal, et cette règle est conforme à l'article 6, § 1, de la Convention EDH. Pour la copropriété, c'est une garantie de stabilité ; pour le syndic, une raison de plus de soigner — et de conserver — la preuve de ses notifications.
Cérésiani Avocats, droit de l'immeuble : copropriétés et associations de propriétaires (ASL, ASA, AFUL). Conseil et contentieux, jusqu'à la Cour de cassation. Saint-Tropez. Cette note informe ; elle ne remplace pas une consultation.