Face à des travaux réalisés sans autorisation sur les parties communes, le syndicat n'a pas seulement un droit d'agir : il a, bien souvent, le devoir de le faire. Encore faut-il choisir la bonne voie, au bon moment, sur le bon fondement. Voici la marche à suivre.
1. Agir n'est pas une simple faculté
Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). La Cour de cassation en déduit une véritable obligation de déclencher les actions utiles à la remise en état lorsque des travaux ont été réalisés sans autorisation, ou au-delà de l'autorisation donnée (Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 16-26.998).
L'inaction se paie : le syndicat qui laisse faire engage sa responsabilité, y compris envers les tiers — un syndicat voisin l'a fait juger (Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-12.240 ; 25 janvier 2023, n° 22-12.874). Le syndic, représentant légal, porte l'action ; sa propre inertie est, pour lui aussi, un risque.
2. Le premier réflexe : le référé
Des travaux non autorisés sur parties communes constituent, en jurisprudence constante, un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-15.797 ; 15 février 2018, n° 16-17.759), ce qui ouvre le référé des articles 834 et 835 du code de procédure civile.
Atout décisif et souvent méconnu : en référé, le syndic n'a pas à solliciter l'autorisation d'agir de l'assemblée exigée par l'article 55 du décret de 1967. C'est un trimestre de gagné. La limite : si la demande suppose d'interpréter le règlement de copropriété ou une résolution, le juge de l'évidence peut se déclarer incompétent — il faut alors aller au fond.
3. Au fond : la remise en état, sans préjudice à prouver
La remise en état est la mesure de principe, sans que le syndicat ait à justifier d'un préjudice. Mais deux garde-fous. D'abord, l'autorisation d'agir de l'assemblée est requise (article 55 du décret) : le projet de résolution, notifié avec l'ordre du jour, doit identifier les personnes visées et l'objet de l'action (article 11, I, 8°). Ensuite, le syndicat ne peut jamais remettre en état de sa propre autorité, sans y avoir été autorisé par le juge (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 20-14.570).
4. La prescription : un double régime à qualifier d'emblée
Tout dépend de la qualification de l'atteinte. L'appropriation de parties communes relève de l'action réelle et de la prescription trentenaire (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 21-16.733 ; 7 septembre 2022, n° 21-13.014). Le simple aménagement, ou l'atteinte esthétique, relève de la prescription quinquennale des actions personnelles (article 42, alinéa 1er, de la loi de 1965, renvoyant à l'article 2224 du code civil). Son point de départ court de la connaissance des faits — l'achèvement des travaux connu des copropriétaires (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-17.843) — et une pseudo-autorisation irrégulière ne le décale pas. La qualification commande donc la stratégie dès le premier courrier.
5. Les issues : proportionnalité et ratification
En défense, deux moyens sérieux ont émergé. Le premier : la disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur de bonne foi et l'intérêt du créancier (article 1221 du code civil ; Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 21-16.407, publié). La démolition n'est plus automatique. Le second : la protection du domicile.
Et l'assemblée peut toujours ratifier les travaux, à la majorité qui aurait été requise à l'origine — même après une condamnation à remise en état (Cass. 3e civ., 15 décembre 2009, n° 08-19.888) ; la ratification fait alors obstacle à l'action tant qu'elle n'est pas annulée (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-18.751). D'où un conseil de rédaction : dans la résolution qui propose l'action, lever toute équivoque sur la portée d'un éventuel refus, la jurisprudence admettant la ratification tacite.
En un mot
Face aux travaux irréguliers, le syndicat gagne à agir vite (le référé, sans attendre l'assemblée), à qualifier tôt (appropriation ou simple aménagement, la prescription n'est pas la même), et à soigner la résolution qui autorise l'action. En face, la proportionnalité et la ratification sont devenues de vrais moyens : les anticiper, c'est déjà mieux plaider.
Cérésiani Avocats, droit de l'immeuble : copropriétés et associations de propriétaires (ASL, ASA, AFUL). Conseil et contentieux, jusqu'à la Cour de cassation. Saint-Tropez. Cette note informe ; elle ne remplace pas une consultation.