Les associations syndicales de propriétaires ont leur propre régime, distinct de la copropriété. Mais à l'heure de la vente d'un lot, l'ordonnance du 1er juillet 2004 emprunte à la loi de 1965 son mécanisme le plus efficace. Encore faut-il que l'association soit en état de s'en servir.
1. Les obligations suivent le bien
Les droits et obligations qui dérivent de la constitution de l'association sont attachés aux immeubles compris dans son périmètre et les suivent en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre (article 3 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004). L'acquéreur devient membre de plein droit.
2. L'avis de mutation
Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre, avis de la mutation doit être donné à l'association, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 (article 3 de l'ordonnance). Le notaire applique donc, pour l'ASL, la mécanique qu'il connaît en copropriété.
3. L'opposition
L'association peut alors faire opposition, dans les conditions de ce même article 20, pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. La garantie est réelle ; elle suppose une comptabilité à jour et des appels de charges réguliers, faute de quoi l'opposition ne peut rien chiffrer.
4. Des statuts en ordre
Pour agir, l'association doit avoir la capacité de le faire : des statuts conformes et publiés. La jurisprudence a sanctionné le défaut de mise en conformité par la perte de la capacité d'agir en justice (Cass. 3e civ., 12 novembre 2014, n° 13-25.547, publié) ; la capacité est recouvrée dès la mise en conformité (CE, 24 février 2021, n° 432417), à condition que celle-ci ait été votée dans le respect des règles statutaires, quorum compris (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-20.174, publié).
5. Le réflexe du notaire
Avant l'acte : identifier l'association dont relève le bien, obtenir ses statuts et son cahier des charges, interroger son président sur les sommes dues. Parce que l'acquéreur adhère de plein droit, qu'il le sache ou non, ces vérifications protègent autant l'acquéreur que l'association.
En un mot. Dans une ASL, la vente d'un lot se prépare comme en copropriété : avis de mutation, opposition, sommes chiffrées. La différence tient à l'amont : une association aux statuts conformes et aux comptes tenus. C'est là que se joue sa capacité à être payée.
Cérésiani Avocats, droit de l'immeuble : copropriétés et associations de propriétaires (ASL, ASA, AFUL). Conseil et contentieux, jusqu'à la Cour de cassation. Saint-Tropez. Cette note informe ; elle ne remplace pas une consultation.