Une désignation mal votée, un contrat aux dates imprécises, une facturation hors du cadre réglementaire : autant de failles qui ressurgissent, le jour d'un contentieux, sous la plume de la partie adverse. Les traiter en amont relève de la méthode, pas de la formalité.
1. Une désignation votée sans équivoque
Le syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec le jeu possible de la passerelle de l'article 25-1 lorsque ce seuil n'est pas atteint. Point de méthode décisif : l'assemblée vote tant sur la personne que sur le contrat (durée, dates, rémunération). Les deux ne se séparent pas. Le ou les projets de contrat de syndic doivent être notifiés au plus tard avec l'ordre du jour, pour la validité de la décision (article 11, I, 4°, du décret du 17 mars 1967). Ce projet de contrat et une résolution rédigée sans ambiguïté sont la première protection du syndic.
2. Des dates calendaires nettes — et un renouvellement anticipé
La durée des fonctions ne peut excéder trois ans (article 28 du décret du 17 mars 1967). Elle est ramenée à un an lorsque le syndic, ou une personne qui lui est liée, a un intérêt dans la construction de l'immeuble. Le contrat doit fixer des dates calendaires précises : début au plus tôt un jour franc après l'assemblée, fin au plus tard trois ans après. Le réflexe de gestion qui en découle : inscrire le renouvellement à l'ordre du jour avant l'échéance. Une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat a expiré est annulable (Cass. 3e civ., 26 mars 1997, n° 95-15.915, publié ; 10 décembre 2003, n° 02-15.091, publié), et c'est alors toute la chaîne des décisions qui se fragilise.
3. La mise en concurrence : un risque juridique faible, un enjeu de relation
Depuis la loi ALUR, le conseil syndical doit mettre en concurrence le contrat de syndic avant la désignation. Pour le syndic en place, la portée juridique de cette règle est désormais limitée : l'ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé la sanction de son inexécution, et la Cour de cassation juge que le défaut de mise en concurrence n'entache pas la validité de la désignation (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269). Sans conseil syndical, l'obligation ne s'applique pas. L'enjeu est ailleurs : un conseil syndical bien informé, qui a pu comparer, est un conseil qui soutient le renouvellement plutôt que de le subir.
4. Une rémunération dans le cadre du contrat type
Le contrat de syndic suit un contrat type (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015). Un forfait couvre la gestion courante. Seules les prestations particulières limitativement énumérées peuvent être facturées en supplément. Toute somme facturée hors de ce cadre expose à une contestation, souvent au moment le plus inopportun : l'approbation des comptes ou le renouvellement. Une revue ligne à ligne des honoraires avant l'assemblée évite ces discussions.
5. La fin du mandat : une relation stabilisée
Le syndic est révocable par l'assemblée pour motif légitime, la question étant portée à l'ordre du jour. La désignation d'un nouveau syndic emporte, par elle-même, révocation de l'ancien. Depuis 2019, la faculté pour le syndic de rompre le contrat ad nutum a disparu : la relation est aujourd'hui plus stable, dans les deux sens. Pour le syndic, cette stabilité se prépare : un dossier de gestion documenté rend tout « motif légitime » de révocation difficile à établir.
En un mot. Sécuriser son mandat, c'est vérifier trois choses : une désignation régulièrement votée sur la personne et le contrat, des dates calendaires nettes avec un renouvellement anticipé, et une rémunération conforme au contrat type. La mise en concurrence ne conditionne plus la validité, mais elle reste le meilleur moyen de faire du conseil syndical un allié.
Cérésiani Avocats, droit de l'immeuble : copropriétés et associations de propriétaires (ASL, ASA, AFUL). Conseil et contentieux, jusqu'à la Cour de cassation. Saint-Tropez. Cette note informe ; elle ne remplace pas une consultation.