Pour un syndic, le conseil syndical n'est ni un adversaire ni une formalité. C'est l'interlocuteur permanent de la copropriété entre deux assemblées, et un organe dont les pouvoirs se sont renforcés. Savoir travailler avec lui fait partie du métier.
1. Un interlocuteur de principe
L'institution d'un conseil syndical est la règle. L'assemblée ne peut décider de ne pas en instituer qu'à la majorité de l'article 26 (double majorité), avec le jeu éventuel de la passerelle de l'article 26-1. Autrement dit, dans la plupart des copropriétés gérées, le conseil syndical existe, et il vaut mieux organiser la relation que la subir.
2. Des mandats clairs
Les membres sont désignés par l'assemblée à la majorité de l'article 25. Leur mandat, dont l'assemblée fixe la durée, ne dépasse pas trois ans et est renouvelable. Les fonctions sont bénévoles et gratuites. Le syndic a intérêt à proposer des résolutions qui fixent la durée noir sur blanc : il sait ainsi, à tout moment, qui siège et avec quels pouvoirs.
3. Assister et contrôler : jouer la transparence
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il donne son avis sur les questions dont il est saisi, contrôle les comptes et l'exécution du budget, et dispose d'un droit d'accès aux documents de la copropriété. Pour le syndic, la transparence est une protection. Les demandes de communication doivent être traitées avec diligence : le texte sanctionne désormais l'absence de transmission dans le délai d'un mois par des pénalités par jour de retard, imputées sur la rémunération forfaitaire du syndic.
4. Consultation et délégation : sécuriser l'exécution
D'abord, la consultation obligatoire : au-delà d'un seuil de marchés et de contrats voté par l'assemblée, le syndic doit recueillir l'avis du conseil syndical. Garder une trace écrite de cet avis, c'est se ménager la preuve de la consultation. Ensuite, la délégation de pouvoir : depuis la loi ELAN, lorsque le conseil syndical compte au moins trois membres, l'assemblée peut, à la majorité de l'article 25, lui déléguer tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l'article 24, dans la limite d'un budget (articles 21-1 et suivants ; Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071). Avant d'exécuter une décision prise par le conseil, le syndic vérifie qu'elle entre dans le périmètre et le budget de la délégation.
5. Chacun sa responsabilité
Le membre du conseil syndical, bénévole, répond de ses fautes, avec les limites inhérentes au statut de bénévole non professionnel. Le syndic, professionnel, reste responsable de sa gestion : l'avis du conseil syndical est consultatif (article 21), il éclaire la décision du syndic sans la prendre à sa place. D'où l'intérêt, pour tous, de missions et de délégations écrites et bornées dans le procès-verbal.
En un mot. Travailler avec son conseil syndical, c'est l'organiser plutôt que le subir : des mandats datés, une information fluide, une consultation tracée au-delà du seuil voté, des délégations bornées par un budget et vérifiées avant exécution. Un conseil syndical bien tenu est le premier allié du syndic.
Cérésiani Avocats, droit de l'immeuble : copropriétés et associations de propriétaires (ASL, ASA, AFUL). Conseil et contentieux, jusqu'à la Cour de cassation. Saint-Tropez. Cette note informe ; elle ne remplace pas une consultation.